de.wedoany.com-Bericht: Der von TRX Investimentos verwaltete Immobilienfonds TRXF11 hat eine Investition von 1,435 Milliarden BRL angekündigt, um indirekt einen Komplex aus drei AAA-Logistiklagern in der Stadt Guarulhos im Großraum São Paulo zu erwerben, von denen zwei bereits an Mercado Livre vermietet sind. Die Nachricht wurde in einer wesentlichen Tatsachenmitteilung am Montag (20. Juli) nach Börsenschluss veröffentlicht.
Diese Transaktion ist die größte Akquisition in der Geschichte von TRXF11 und eine der größten Transaktionen, die jemals von einem brasilianischen Immobilieninvestmentfonds (FII) durchgeführt wurden. Zuvor war die größte Einzeltransaktion des von TRX verwalteten Fonds der Erwerb im Zusammenhang mit dem Hospital Israelita Albert Einstein, der auf etwa 600 Millionen BRL geschätzt wurde. Durch diese Akquisition steigt die vermietbare Gesamtfläche von TRXF11 um 19 %, von etwa 1,25 Millionen m² auf 1,48 Millionen m²; der Immobilieninvestitionsbetrag steigt um 18,4 %, von 7,79 Milliarden BRL auf 9,23 Milliarden BRL. Das Fondsportfolio umfasst nun 115 Immobilien mit Mietern wie Assaí, Grupo Mateus, Leroy Merlin, verteilt auf 60 Städte und 18 Bundesstaaten. Der Anteil des Logistiksektors an der vermietbaren Fläche des Fonds steigt auf etwa 37 %, der Rest entfällt auf den Einzelhandels- und Distributions-Infrastruktursektor. Mercado Livre macht etwa 18 % der Mieteinnahmen aus, während 79,4 % der Gesamteinnahmen aus Sonderverträgen stammen (die eine stärkere Schutzstruktur für den Eigentümer bieten), mit einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von 13 Jahren.
In den letzten Wochen führte TRX eine Reihe von Portfolioanpassungen durch. Am 11. Juni verkaufte TRXF11 15 Immobilien (darunter größtenteils Filialen der Caixa Econômica Federal) in fünf Bundesstaaten für 207,2 Millionen BRL, bezahlt mit Anteilen des von Unitas und BR Capital verwalteten geschlossenen Fonds BRC Renda Urbana. Wenige Tage später erwarb TRXF11 indirekt das Hotel Emiliano Rio für etwa 260 Millionen BRL, das an der Avenida Atlântica mit Blick auf den Strand von Copacabana liegt. TRXF11 wird Eigentümer dieser Immobilie, während das Hotelmanagement weiterhin von der Rede Emiliano verantwortet wird.
Nun, da über 1,4 Milliarden BRL auf eines der begehrtesten Logistikgüter Brasiliens konzentriert werden, scheint die Vermögensverwaltungsgesellschaft dabei zu sein, gestreute und reife Vermögenswerte durch sogenannte „Trophy Assets" zu ersetzen – Immobilien, die knapp, liquide und mit Wertsteigerungspotenzial sind. Diese Strategie zielt darauf ab, den Fonds nicht länger als einen „universellen städtischen Ertragsfonds" zu positionieren, sondern als Eigentümer von Vermögenswerten, die als strategisch gelten und nicht unbedingt vom Immobilienmarktzyklus abhängig sind.
Das „Faria Lima" der Lagerhäuser
Der von TRXF11 erworbene Komplex umfasst die drei Lagerhäuser K100, K200 und K300 mit einer vermietbaren Gesamtfläche von 237.400 m². Diese Projekte befinden sich an der Avenida Paschoal Thomeu in Guarulhos, weniger als 5 km vom internationalen Flughafen Guarulhos entfernt, mit direktem Zugang zur Rodovia Presidente Dutra, Rodovia Fernão Dias, Rodovia Ayrton Senna und zum Rodoanel. Im Immobilienmarkt wird diese Region als das „Faria Lima der Logistiklager" bezeichnet, da hier die begehrtesten Flächen Brasiliens konzentriert sind. Darüber hinaus bildet die Nähe zum größten Frachtflughafen Brasiliens, zu den wichtigsten nationalen Straßenkorridoren und zum größten Verbrauchermarkt Lateinamerikas eine schwer reproduzierbare Kombination. In der Präsentation für Investoren klassifizierte TRX diese Vermögenswerte als „nahezu nicht reproduzierbar", aufgrund der Knappheit von Grundstücken dieser Größe und Lage.
Bei dieser Akquisition sind zwei der drei Lagerhäuser bereits an Mercado Livre vermietet. K200 ist fertiggestellt und in Betrieb, K100 befindet sich in der letzten Entwicklungsphase und soll voraussichtlich im Oktober 2026 vollständig übergeben werden (beide sind im Built-to-Suit-Modell konzipiert). Die Vertragslaufzeit beträgt zehn Jahre, und bei vorzeitiger Kündigung entspricht die Vertragsstrafe der gesamten Miete für die verbleibende Vertragslaufzeit, was die Vorhersagbarkeit der Fondserträge erhöht. Das dritte Lagerhaus K300 wartet noch auf die Projektgenehmigung und hat einen Built-to-Suit-Vertrag mit einem noch nicht genannten zukünftigen Mieter unterzeichnet.
