de.wedoany.com-Bericht: Das weltweit führende Unternehmen für professionelle Immobiliendienstleistungen und Investmentmanagement, JLL, hat kürzlich eine Bewertung veröffentlicht, die darauf hinweist, dass über die Hälfte der Bürogebäude in Vietnam dringend modernisiert werden müssen, um den Vermögenswert zu erhalten und zu steigern, da ältere Gebäude zunehmend unter Druck von Mietern in Bezug auf Umwelt- und Arbeitsplatzstandards geraten.
Diese Bewertung untersuchte hauptsächlich den Bürogebäudebestand in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, mit einem Gesamtangebot von etwa 4,1 Millionen Quadratmetern. Davon machen erstklassige Bürogebäude etwa ein Drittel des Gesamtbestands aus, aber bereits rund 65 % der erstklassigen Flächen verfügen über internationale Umweltzertifikate. Dies verschärft den Wettbewerb zwischen neuen, umweltfreundlichen Bürogebäuden und älteren Gebäuden, die vor 10 bis 20 Jahren errichtet wurden. Viele ältere Gebäude, obwohl sie noch über eine hervorragende geografische Lage und einen stabilen Mieterstamm verfügen, hinken in Bereichen wie mechanischen, elektrischen und sanitären Systemen, Energieeffizienz, Raumluftqualität sowie gesundheits- und erlebnisorientierten Nebeneinrichtungen oft hinter neuen Projekten hinterher.
Die globale Forschung von JLL zeigt, dass das Risiko erheblich steigt, wenn Eigentümer Investitionen in Modernisierungen verzögern: Ohne Renovierungen könnten bis 2030 weltweit rund 65 % der bestehenden Bürogebäude vom Markt verdrängt werden. Die Organisation gab an, dass der Büromarkt jahrelang hauptsächlich von der geografischen Lage und den Mietpreisen dominiert wurde, aber Mieter achten nun zunehmend auf Energieeffizienz, Arbeitsplatzqualität, Übereinstimmung mit Netto-Null-Zielen (Net Zero) und Mitarbeitererfahrung. Dieser Wandel veranlasst Vermieter, ihren bestehenden Bestand neu zu positionieren, insbesondere in zentralen Gebieten – wo das alternative Angebot begrenzt ist und ältere Gebäude weiterhin gute Verkehrsanbindung und eine stabile Mieterbasis bieten.
Berater sind der Ansicht, dass der Markt nicht für einen vollständigen Austausch älterer Gebäude plädiert, sondern sich hin zu Renovierung und Neupositionierung bewegt. Eigentümer versuchen, die Vorteile der geografischen Lage älterer Immobilien zu bewahren und gleichzeitig die Umweltleistung und das tägliche Mietererlebnis zu verbessern. JLL schätzt, dass die Investitionen für solche Modernisierungsprojekte in der Regel 1 % bis 7 % des Gesamtwerts der Immobilie ausmachen. Der Schwerpunkt liegt auf Bereichen, in denen der Energieverbrauch und die Mieterstandards die größten Auswirkungen haben, darunter effiziente HVAC-Systeme (Heizung, Lüftung, Klimatisierung), LED-Beleuchtung, intelligente Gebäudemanagement-Tools, Maßnahmen zur Verbesserung der Luftqualität, wassersparende Systeme sowie gesundheitsorientierte Nebeneinrichtungen.
Laut der Analyse des Unternehmens können diese Ausgaben die Einnahmequellen schützen und im Laufe der Zeit die Betriebskosten senken. Gebäude mit Umweltzertifikaten und klaren Plänen zur Emissionsreduzierung können Mietpreise erzielen, die 15 % bis 30 % über denen vergleichbarer Immobilien liegen. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind mehrere modernisierte Gebäude zu Vorbildern geworden, wie der Me Linh Point Tower, mPlaza und der Vincom Centre Tower. Diese Projekte haben nach der Renovierung positive Marktreaktionen erfahren, was die gestiegene Aufmerksamkeit der Mieter für Bauqualität und Umweltstandards widerspiegelt.
Die Nachfrage kommt hauptsächlich von multinationalen Mietern und Unternehmen mit formellen CO2-Zielen. Unternehmen aus Branchen wie Technologie, Finanzen, Pharma und professionelle Dienstleistungen bevorzugen Bürogebäude mit Umweltzertifikaten, Energieverbrauchs-Tracking-Fähigkeiten und Unterstützung für Netto-Null-Ziele (Net Zero). Diese Nachfrage ist eng mit den Dekarbonisierungsverpflichtungen der Unternehmen verbunden, insbesondere wenn sie unter Druck stehen, Scope-3-Emissionen in der Lieferkette und in gemieteten Immobilien zu adressieren. Für Mieter wird die Immobilienauswahl zunehmend Teil der Berichterstattung und Compliance, nicht nur eine Immobilienentscheidung auf Basis von Miete und Lage.
Stephanie Dinh, Direktorin für Projekt- und Entwicklungsdienstleistungen bei JLL Vietnam, erklärte, dass dieser Druck die Einstellung der Eigentümer zu Renovierungen verändere. Stephanie Dinh wies darauf hin, dass Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) neue Standards auf dem Büromarkt schaffen. In der Vergangenheit betrachteten viele Eigentümer Gebäudemodernisierungen als einen zu berücksichtigenden Kostenfaktor, aber heute beobachtet der Markt ein völlig anderes Bild. Gebäude, die aktiv in Energieeffizienz, Nutzergesundheit und Betriebstechnologie investieren, können Mieter besser anziehen, Mietpreise halten und den Vermögenswert langfristig schützen. Für viele bestehende Gebäude in Ho-Chi-Minh-Stadt ist dies eine Gelegenheit, die Immobilie neu zu positionieren und neue Wettbewerbsvorteile zu schaffen.
Dieser Wandel verändert auch das Gleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern. Beide Seiten streben nach niedrigeren Betriebskosten und einer besseren Umweltleistung von Büroflächen. Vermieter versuchen, die Auslastung und Mietpreise zu verteidigen, während Mieter erwarten, dass Gebäude ihre internen Klimaziele unterstützen und einen gesünderen Arbeitsplatz bieten. Stephanie Dinh erklärte, dass diese Dynamik eine konsistentere Beziehung für beide Marktseiten schaffe. Früher strebten Vermieter nach Gewinnmaximierung und Mieter nach Kostenoptimierung, aber heute schafft ESG Chancen für beide Seiten, ihre jeweiligen Ziele zu erreichen: Vermieter profitieren von höherer Auslastung, besseren Mietpreisen und werthaltigen Immobilien, während Mieter von niedrigeren Betriebskosten, einer höheren Umweltqualität und der Erfüllung von CO2-Neutralitätsverpflichtungen profitieren. Die Daten zeigen, dass die Herausforderungen erheblich sind: Der Großteil des Bürogebäudebestands in Vietnam verfügt nicht über die neuesten Umweltzertifikate. Für Eigentümer älterer Immobilien in zentralen Geschäftsvierteln wird die Wahl immer klarer: entweder in Modernisierungen investieren oder das Risiko sinkender Wettbewerbsfähigkeit eingehen, während Mieter ihre Gebäudestandards verschärfen.
